L’exploitation agricole et la mise en place d’un bail de co-preneur

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Publié le 18 décembre 2012

Des époux travaillent sur l’exploitation : faut-il faire un bail de co-preneur ?

Les époux peuvent être co-preneurs c’est-à-dire être preneurs ensemble d’un même bail. Ils sont soumis à plusieurs obligations à savoir un engagement solidaire et des contraintes contractuelles. Par définition, en plus de l’exploitant, si l’un des deux époux travaille effectivement sur l’exploitation, il serait opportun de conclure un bail de co-preneur, pour les protéger des aléas de la vie (maladie, accident). 

Droit de préemption

Ce droit est accordé individuellement à chacun des époux ou solidairement. Dans la seconde hypothèse, ils se verront propriétaires indivis du bien loué. Or, des conditions essentielles sont à remplir pour jouir de ce droit : une durée minimale d’exploitation, être titulaire d’un bail soumis au statut du fermage, remplir les conditions de surface (inférieure à 3SMI) et être en règle avec le contrôle des structures. Cependant, il est essentiel de noter que le co-preneur n’ayant pas exercé pendant au moins trois ans la profession agricole ne peut bénéficier de ce droit.

 

Résiliation du bail pour décès

En cas du décès du preneur, l’article L.411-34 du Code Rural dispose que « le bail continue au profit de son conjoint […] participant à l’exploitation ou y ayant participer effectivement au cours des cinq dernières années ». Dans l’hypothèse de co-preneur, le conjoint survivant qui entend poursuivre le bail peut être autorisé à céder le bail à un descendant. Attention, l’attribution du droit au bail ne peut porter que sur les droits dont le co-preneur prédécédé était titulaire.

L’avenir du bail en cas de divorce

L’autorisation du bailleur est indispensable afin que le preneur puisse associer en qualité de co-preneur son conjoint ou partenaire d’un PACS, participant effectivement à l’exploitation. L’intérêt d’un tel bail réside dans le seul fait qu’au départ de l’un des deux, ici en cas de divorce, l’autre se voit offert la faculté de poursuivre la mise en valeur de l’exploitation sans craindre la résiliation du bail pour défaut d’exploitation.

 

Le paiement du fermage

La jurisprudence admet que le seul paiement des fermages constitue la preuve de l’existence d’un bail rural. Comme vu précédemment, ce type de bail est un seul et unique contrat au sein duquel les preneurs sont solidaires. Dans sa rédaction, le bail peut prévoir que le paiement s’effectue par moitié. Dans la négative, le bailleur qui a consenti ce bail à deux preneurs titulaires, pourra réclamer l’intégralité du fermage à l’un des co-preneurs. 

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