le bail rural : quelle est sa durée, comment fixe t-on le montant...?

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Publié le 2 août 2012

 

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›› 2012 07 02 pdf_gif Contrat de bail a ferme

Qu'est qu'un bail ? Quelle est sa durée ?

Le bail rural est un contrat qui organise « la mise à disposition, à titre onéreux, d’un bien à usage agricole, en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » (article L.411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime).

Le contrat de bail unit le bailleur, qui met à disposition le bien, et le preneur, qui est alors qualifié de fermier.

Le loyer qui est dû par le preneur est appelé fermage.

Le bail rural est conclu pour une durée au moins égale à neuf ans, renouvelable (article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime). Cette durée de neuf années est un minimum impératif. Il n’est pas possible d’y déroger, même si le bailleur et le preneur se mettent d’accord sur une durée inférieure.

Cette durée minimale est valable pour un bail écrit, un bail verbal, et même dans le cas du renouvellement d’un bail.

Toutefois, les baux conclus par la SAFER, ceux portant sur de petites parcelles, ainsi que ceux consentis provisoirement en attendant d’installer un descendant ne sont pas concernés par cette obligation de neuf ans.

S’ils ne peuvent être inférieurs à neuf ans, les baux ruraux peuvent être d’une durée supérieure. Rien n’interdit au bailleur et au preneur de convenir d’une durée supérieure à neuf ans, et même opter pour un bail à long terme de 18 ou 25 ans (article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime).

Les différents types de baux

Ainsi, il existe différents types de baux ruraux :

• Le bail rural « ordinaire » : ce bail a une durée minimale de neuf ans, et il peut être reconduit sans limitation, par périodes de neuf ans, par le jeu du renouvellement légal. Ce bail est encadré par le statut du fermage et du métayage.

• Le bail rural à long terme, qui se décline selon trois types :

 - Le bail à long terme de 18 ans et plus, qui se renouvelle par période de neuf ans. Aucune reprise sexennale ou triennale n’est possible au cours de la période initiale de 18 ans (article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime). Par rapport au bail ordinaire, il a certains avantages (possibilité de majoration du loyer, avantages fiscaux).

  - Le bail à long terme de 25 ans : d’une durée minimale de 25 ans, il peut comporter une clause qui autorise son renouvellement, à l’expiration de la période initiale, par tacite reconduction, sans limitation de durée. A l’issue des 25 ans, chacune des parties peut décider de mettre fin au bail, chaque année, moyennant un congé délivré au moins 4 ans avant l’échéance voulue (article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime).

  - Le bail de carrière : il a une durée minimale de 25 ans, et porte « sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure à la surface minimale d’installation ». Il est lié à la vie professionnelle du preneur et prend fin à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le preneur aura atteint l’age de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole (article L. 416-5 du code rural et de la pêche maritime). L’avantage de ce bail est donc de garantir au fermier de rester sur le fonds jusqu’à sa retraite, sans avoir le risque d’une reprise par le propriétaire.

• Le bail cessible hors du cadre familial : institué par la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006, il offre la possibilité pour un bailleur et un preneur de conclure un bail qui sera cessible hors du cadre familial, c’est-à-dire à des personnes qui ne seront ni descendants, ni ascendants, ni conjoint du preneur. Ce bail a pour objectif de faciliter l’installation de fermiers sur des exploitations viables et éviter le démantèlement d’exploitations qui n’auraient pas de successeurs. Ce bail a une durée d’au moins 18 ans, et est renouvelable (article 418-1 à 418-5 du code rural et de la pêche maritime)

• Le bail emphytéotique : ce bail a une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il est constitutif d’un droit réel pour le preneur. S’il a bien le caractère d’un bail rural, il n’est pas soumis au statut du fermage et du métayage.  

Comment fixe-t-on le prix du bail ?

 Les règles relatives à la fixation du prix du fermage sont précisées à l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime. Il est précisé que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, « de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement »

 Trois grands principes encadrent la détermination du prix du bail. 

Tout d’abord, le bailleur et le preneur sont tenus de distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Ensuite, les loyers sont obligatoirement exprimés en monnaie, sauf le loyer des terres nues portant des cultures pérennes qui lui peut être évalué en une quantité de denrées.

Enfin, la détermination du prix du bail rural n’est pas laissée au libre choix du bailleur et du preneur puisqu’il existe un mode de calcul impératif. En effet, le loyer doit s’inscrire entre des minima et des maxima décidés par l’autorité préfectorale.

Le loyer des bâtiments d’habitation est ainsi fixé en monnaie entre des minima et des maxima arrêtés par le Préfet. Le loyer et les minima/maxima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. S’il n’y a pas d’accord entre le bailleur et le preneur sur ce loyer d’habitation, c’est le tribunal des baux paritaires ruraux qui le fixe.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation, ainsi que les minima/maxima correspondants fixés par le Préfet font l’objet d’une actualisation annuelle selon un indice national des fermages composé, pour 60% de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes et, pour 40% de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.

Il est à noter que le tribunal paritaire des baux ruraux peut être appelé à intervenir pour fixer le loyer notamment lors d’un renouvellement de bail lorsque l’une des parties remet en cause les conditions initiales.  

Faut-il faire un bail longue durée ? Si oui, pourquoi et comment ?

Le bail rural à long terme peut se révéler avantageux pour le preneur comme pour le bailleur.

D’un côté, le preneur va bénéficier d’une stabilité plus importante, presque comparable à celle procurée par la propriété du sol.

De l’autre, le bailleur va bénéficier de différents allègements fiscaux.

Tout d’abord, une exonération partielle des droits de mutations à titre gratuit : selon l’article 793-2 3° du code général des impôts, lorsqu’il y aura transmission par donation ou succession, les biens donnés à bail dans les conditions prévues aux articles L. 416-1 et suivants du code rural sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois quarts de leur valeur, sous réserve des dispositions de l’article 793 bis (obligation que le bien reste la propriété du donataire, héritier et légataire  pendant 5 ans à compter de la date de la transmission ; exonération ramenée à 50% lorsque la valeur totale des biens transmis excède 101 897 euros).

 Ensuite, une exonération totale ou partielle de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En effet, les biens ruraux donnés à bail à long terme sont considérés comme des biens professionnels et ne sont donc pas pris en compte pour la détermination de l’assiette de l’impôt, mais cela sous certaines conditions.

Lorsque les biens ruraux ne sont pas en totalité qualifiés de biens professionnels, ils peuvent tout de même bénéficier d’une exonération à concurrence des trois quarts lorsque la valeur totale des biens loués n’excède pas 100 000 euros, et pour moitié au-delà de cette limite ( article 885 H, alinéa 3 du code général des impôts).

 Enfin, une exonération de la taxe départementale de publicité foncière.

Dans quelle hypothèse suis-je obligé d'avoir recours à un acte notarié ?

L’acte notarié est obligatoire lorsque le bail a une durée prévue supérieure à douze années. Ainsi, l’ensemble des baux à long terme doivent être reçu par acte notarié, pour ensuite pouvoir être publiés au bureau des hypothèques.

Les baux dits « ordinaires » peuvent eux être rédigés sous seing privé, dès lors que leur durée ne dépasse pas douze années.

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